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中国究竟有多少空置房?

观察员 金融地产 2019-08-11 10 0

 



深圳写字楼空置率超20%?


最近的一则消息,让深圳住建局有些紧张。


文章引用高力国际的一份报告称,深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%。尤其是前海成为重灾区,截止2019年上半年,深圳各区域甲级写字楼空置率分别为:福田16.1%、南山、21.7%、前海则高达65.7%。


文章甚至声称,经济形势下行是影响因素之一,尽管深圳上半年的GDP增速并未下降。


8月初,深圳住建局终于站了出来:我不是,我没有,别瞎说啊!


“实际上,深圳写字楼的平均空置率为15%左右,其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商,部分项目存在暂时性空置,是正常的情况。”


住建局还解释说,一般写字楼空置率处于10%~20%区间都是健康合理的。所以深圳的写字楼市场整体上是健康的。


但深圳官方并没有公布15%的空置率是如何计算得来的,两个数据的不一致,让人不知道该相信哪个。



2. 写字楼空置率谁最高?


写字楼空置率,也可以用来观察一个城市的经济发展状况。


简单来说,写字楼空置率,是供需之间错配的结果。如果空置率太高,说明市场供过于求,侧面反映出城市经济存在部分泡沫;相反,如果空置率较低,说明市场供需矛盾较小,需求充沛,侧面反映出城市经济发展的动力十足。


其实,即便深圳的写字楼空置率按23%算,在全国范围内,也不是最高的。


在第一太平戴维斯统计的11个城市中,截至今年二季度写字楼空置率最高的城市是天津、西安、重庆三个城市,都超过了30%,已经严重超标。而成都、南京的空置率水平,也在20%上下。


这几个强二线城市,写字楼的空置率水平明显偏高。主要原因大致有两个:


一是他们都处在城镇化快速发展阶段,短期内写字楼供应量大,而需求尚未跟上,自然空置率就偏高;


二是经济经济下行,最明显的是天津、重庆,两个城市近两年经济增速下滑明显,尤其是天津,2018年GDP增速只有3.6%,全国垫底,这里面就有大量企业退租的现象存在,空置率就会上升。


而北上广深四个一线城市,整体的空置率都比较低。其中,深圳的空置率18%最高,其次是上海的11.9%,北京和广州都低于10%,广州最低,仅有4.1%,明显健康的多。


一线城市的城镇化水平更高,商务需求旺盛,企业总部众多,也是经济实力强大的体现。


但整体来看,中国写字楼的空置率却不容乐观。


社科院在5月发布的《中国房地产发展报告(2019)》中,引用世邦魏理仕的数据预测,2019年底中国17个大中城市写字楼平均空置率将突破20%。


其中,天津、青岛、上海、深圳、武汉、长沙等6个城市,将突破10年空置率峰值。天津甚至将会突破40%,着实有些可怕。


而只有北京、南京、广州三个城市的空置率,将会保持在10%以下。


这背后,依然是供需错配在影响。


据上述蓝皮书,2019年17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。其中,上海新增供应将超过百万平方米。


但与此同时,需求却在下降。蓝皮书预测,2019年全国17个城市写字楼新增需求总量,将下滑至约530万平方米。也就是说,实际需求只有新增供应量的一半。


写字楼的空置率,尚有据可查,但想要知道中国的住宅空置率是多少,就有些难了。



3. 未解之谜


中国房地产市场内,有两个数据一直是谜一般的存在。


中国到底有多少房子?


中国房子的空置率是多少?


之所以如此,主要是因为中国以前的住房系统、民政系统与户籍系统尚未完全打通,想要获取中国具体的房子数量,在具体操作上是行不通的。


好在近两年不动产登记系统开始施行,大数据算法日趋成熟,未来几年这一数据很可能会统计出来。


但空置率的统计,就难上加难了。


一是中国具体有多少房子,这个分母还无法获知,空置率难以计算。


第二,也是目前分化最大的,是空置率的统计标准难以统一。


国际通行的空置率概念,有广义和狭义之分。


广义空置率,是指只要某时刻该房屋无人居住即为空置,将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置,倾向于高估空置率。


狭义空置率则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除,方法上更为科学合理。


而如何定义无人居住,以及无人居住的时间长短,成为空置率统计的关键。每个国家或地区的实行标准也有不小的差异:


美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围;


日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电;


加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住;


香港则将正在装修的住房纳入空置房统计范围。


中国则一直没有明确的官方定义。民间多数采用“晒电表”“晒水表”“数灯”等形式,但数据无法做到准确。


为什么官方不去统计空置率呢?


这背后牵涉的利益方太多。若空置率过高,要么表示一个城市的炒房、投机性买房需求超标,要么意味着这个城市的经济活力太差,人口不足,比如东北、西部的三四线城市。这对开发商、城市执政者来说,都不是个好消息。


那,中国的空置率究竟有多少?



4. 真实空置率是多少?


在国际通行标准下,房屋空置率水平通常在5%~10%,供需基本平衡;10%~20%为危险区间。


在目前有统计的中国空置率数据中,有四个版本可供参考。


1) 国家电网调查数据:空置率超过10%。


国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文曾披露,据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%。


按照这个结果,中国的空置率刚刚达到临界线。


2) 腾讯调查数据:主要城市空置率超过22%。


2015年,腾讯网曾对全国196个城市做过网友抽样调查,结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间,其中一线城市空置率22%,二线城市24%,三线城市26%。


按照这个结果,中国的空置率已严重超过国际标准。


但让人疑惑的是,腾讯据此报告得出的结论——在中国空置率30%是合理水平,可信度直接掉到了地上。


3)中金公司《数说中国存量住房》报告数据:2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%。


在这份报告中,中金还推算了中国的住房总量。截至2017 年末,中国城镇住房总存量261亿平方米,共计2.7亿套(不含集体宿舍)。家庭户均住房1.13套,但城区家庭户均仅1.07套。


报告更倾向于狭义空置率的结果,即中国城区住房空置率9.7%,城镇总体空置率12.1%,基本还在合理区间。


笔者也更倾向于相信这个数据,更为真实。


3) 西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据:2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。


这份调查范围覆盖29个省市、364 个县,样本丰富。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房,包括两类:


一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房;


二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。


报告还计算得出2017 年全国城镇住房总套数为3.05亿,空置套数为6500万。


在城市结构上,二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.81%,远高于一线城市的16.8%。


因为把正在装修和期房包含在内,空置率自然就高了不少。按照这一标准,中国的空置率远高于其他欧美国家。


无论你更相信这四个版本中的哪一个,他们都指向两个结论:


一是,中国的空置率水平至少在10%以上,需要引起重视了;


二是,三线以下的城市空置率水平,远高于一二线城市。城镇化的脚步还在大踏步的前进,尤其是近两年棚改货币化催生的三四线房价暴涨,以及购房热潮,都为三四线的空置率走高,埋下了隐患。


而中国空置率走高,背后的干扰因素也无比复杂。


开发商销售造假、租金收益率太低、监管政策的缺位等等,都催生出大量空置房。


比如房产税、空置税等政策长期无法落地,致使空置房屋几乎没有持有成本,也直接助长了住房市场的投机情绪,尤其是在2016年这波行情之后,住房的投资属性已是人人皆知。


如若空置率继续走高,房产税、空置税这把政策大刀,是该落下的时候了。